Zakup nieruchomości to poligon. Jeden fałszywy ruch i zamiast wymarzonego lokum masz wieloletni proces sądowy albo generalny remont, który drenuje portfel do dna. To Twoje pieniądze i Twoja przyszłość, dlatego musisz wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania, żeby nie wtopić oszczędności życia. Poniżej znajdziesz konkretną instrukcję, jak przejść przez ten proces suchą stopą – od weryfikacji technicznej po podpis u notariusza.
Spis treści
Jak ustalić budżet i czy gotówka to zawsze dobry pomysł?
Zacznijmy od pieniędzy. Większość ludzi myśli, że cena ofertowa to koniec wydatków. Błąd. Musisz patrzeć szerzej. Koszty zakupu mieszkania obejmują opłaty notarialne, podatek PCC (jeśli kupujesz z drugiej ręki) oraz prowizje bankowe. Do tego dochodzi wykończenie lub remont. Jeśli nie uwzględnisz tego w excelu na starcie, zakupie mieszkania będzie towarzyszył finansowy kac.
Często pojawia się pytanie: dlaczego błędem jest kupować nieruchomość za gotówkę?. Pozbywanie się całej płynności finansowej w jednym strzale to ryzyko. W razie nagłej potrzeby, pieniądze zamrożone w murach są trudne do odzyskania. Kredytu hipotecznego nie należy się bać, ale trzeba go brać z głową. Współczesne oferty, oscylujące wokół RRSO 6,0%–6,82%, wymagają chłodnej kalkulacji. Pamiętaj o wkładzie własnym – standard to 20%, choć da się zejść niżej kosztem wyższej marży.
Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doradcą kredytowym. Sprawdź swoją historię w BIK. Nie chcesz, żeby bank odrzucił Twój wniosek przez zapomnianą ratę za toster sprzed pięciu lat. Przy wyborze mieszkania Twoja zdolność kredytowa to sufit, którego nie przebijesz.
Gdzie szukać? Lokalizacja to nie tylko kropka na mapie
Lokalizacja determinuje wszystko. Nie chodzi tylko o to, czy masz blisko do sklepu. Przy wyborze mieszkania warto zwrócić uwagę na dostępność komunikacyjną. Sprawdź, ile realnie zajmie Ci dojazd do pracy w godzinach szczytu, a nie w niedzielę rano. Jeśli planujemy założenie rodziny, bliskość szkoły i przychodni staje się kluczowa.
Nie ignoruj dokumentów planistycznych. Musisz sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego? Bo ten piękny widok na park za oknem może za dwa lata zmienić się w widok na ścianę biurowca. Lokalizacja nieruchomości wpływa też na jej przyszłą wartość. Warto sprawdzić, czy w okolicy planowane są przyszłe inwestycje, takie jak nowe drogi czy zakłady przemysłowe. Z drugiej strony, nowe inwestycje publiczne mogą podnieść wartości nieruchomości.
Zwróć uwagę na bezpieczeństwo okolicy. Przejedź się tam w piątek wieczorem. Dobrze jest odwiedzić okolicę po zapadnięciu zmroku, aby ocenić bezpieczeństwo. To da Ci prawdziwy obraz tego, czy będziesz czuł się tam swobodnie. Komfort życia zależy od otoczenia bardziej, niż myślisz.
Rynek pierwotny czy wtórny? Co się bardziej opłaca?
To dylemat stary jak świat. Mieszkania z rynku pierwotnego kuszą nowością i brakiem podatku PCC (chyba że kupujesz hurtowo). Deweloperzy oferują rękojmię, nowoczesne windy i podziemne parkingi. Ale jest haczyk. Często kupujesz „dziurę w ziemi”, a odbiór mieszkania następuje po wielu miesiącach. Do tego dochodzi wykończenie od zera, co kosztuje krocie.
W przypadku rynku wtórnego masz produkt gotowy. Widzisz, co kupujesz. Mieszkania z rynku wtórnego często są tańsze i zlokalizowane w rozwiniętych dzielnicach blisko centrum miasta. Możesz się wprowadzić niemal od razu. Ryzyko? Stare instalacje i konieczność remontu. Przy zakupie mieszkania warto zwrócić uwagę na stan techniczny nieruchomości – to absolutna podstawa.
Wybór zależy od Twojego portfela i odporności na stres remontowy. Niezależnie od decyzji, musisz wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania w obu wariantach.
Jak ocenić stan techniczny i nie kupić ruiny?
Nie kupuj oczami. Home staging potrafi zdziałać cuda i ukryć grzyba pod ładną tapetą. Musisz być brutalny w ocenie. Ocena stanu technicznego mieszkania to moment, w którym emocje chowasz do kieszeni.
Oto Twoja lista kontrolna przy ocenie stanu technicznego mieszkania:
- Instalacje: Warto sprawdzić, czy w ostatnich latach wymieniona została instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna. Stare aluminium w ścianach to tykająca bomba. Należy sprawdzić stan gniazdek elektrycznych i całej instalacji. Stan instalacji elektrycznej decyduje o bezpieczeństwie.
- Wilgoć i grzyb: Szukaj zacieków w rogach i przy oknach. Należy sprawdzić, czy mieszkanie nie ma ukrytych wad, takich jak zagrzybienie czy nieprzyjemne zapachy.
- Podłogi i ściany: Podczas kontroli stanu nieruchomości należy zwrócić uwagę na stan ścian, stolarki oraz podłóg. Krzywe podłogi to koszmar przy remoncie.
- Okna i drzwi: Sprawdź szczelność. Należy dokonać przeglądu instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, okien i drzwi, stanu podłóg oraz ścian.
Jeśli nie czujesz się na siłach, weź fachowca. Warto przeprowadzić audyt techniczny mieszkania, aby poznać wszystkie wady nieruchomości. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, odbiór techniczny na rynku pierwotnym można przeprowadzić z pomocą specjalisty z kamerą termowizyjną. To najlepsza inwestycja w spokój ducha. Pamiętaj też, by zapytać o stan techniczny budynku – sypiąca się elewacja to przyszłe koszty dla wspólnoty. Przegląd techniczny to konieczność.
O co pytać właściciela przy zakupie mieszkania?
Rozmowa z właścicielem to kopalnia wiedzy. Musisz wyciągnąć informacje, których nie ma w ogłoszeniu. O co pytać właściciela przy zakupie mieszkania?.
- Sąsiedzi: Kto mieszka za ścianą? Student z perkusją czy starsza pani z pięcioma kotami?Remonty: Warto zapytać administrację budynku o planowane remonty. Czy planują ocieplenie? Wymianę pionów? To oznacza hałas i wyższy czynsz.
- Koszty: Poproś o rachunki. Zaleca się sprawdzić wysokość czynszu administracyjnego, który obejmuje opłaty stałe i fundusz remontowy. Koszty utrzymania mieszkania mogą Cię zaskoczyć.
- Powód sprzedaży: Dlaczego sprzedają? Rozwód, wyjazd, czy może uciążliwe sąsiedztwo?
- Stan prawny: Czy jest księga wieczysta? Czy są zameldowani lokatorzy?.
Pytaj też o wyposażenie. Często wyposażenie mieszkania wliczone w cenę to tylko chwyt marketingowy.
Jak nie dać się oszukać na papierach? Księga wieczysta to podstawa
Tu nie ma miejsca na błędy. Stan prawny nieruchomości musi być czysty jak łza. Księga wieczysta (KW) jest absolutną podstawą do sprawdzenia prawa własności nieruchomości. Sprawdź ją online. Nie wierz wydrukom, które pokazuje sprzedający – mogą być nieaktualne.
Na co patrzeć w KW?
- Dział II (Własność): Warto upewnić się, że osoba sprzedająca ma prawo do rozporządzania lokalem, sprawdzając akt notarialny nabycia i wpisy w KW.
- Dział III (Prawa i roszczenia): Należy sprawdzić dział III (prawa, ograniczenia i roszczenia). Szukaj służebności, np. prawa dożywocia. Takie mieszkanie jest niesprzedawalne. Kupujący powinien zweryfikować, czy mieszkanie jest obciążone długami lub innymi zobowiązaniami.
- Dział IV (Hipoteka): Należy sprawdzić (…) dział IV (hipoteka) w Księdze wieczystej. Przed zakupem mieszkania warto zweryfikować, czy właściciel ma zaciągnięty kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość. Jeśli tak, potrzebujesz promesy banku o wykreślenie hipoteki po spłacie.
Dodatkowo, zaleca się poprosić o zaświadczenie z administracji o niezaleganiu z opłatami przez poprzedniego właściciela. Długi czynszowe zostają ze sprzedającym, ale spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej nie interesuje, kto płaci – będą ścigać lokal. Sprawdź też, czy grunt pod budynkiem ma uregulowany status – użytkowanie wieczyste czy własność. Stan prawny mieszkania musisz znać na wylot.
Jak bezpiecznie sfinalizować transakcję u notariusza?
Masz wybrane mieszkanie, sprawdzony stan techniczny i prawny. Czas na finał. Po pierwsze: umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest dokumentem zabezpieczającym obie strony transakcji. Określa cenę i termin. Jeśli bierzesz kredyt, podpisanie umowy przedwstępnej jest niezbędne. Pamiętaj o zadatku.
Po drugie: Akt notarialny. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży. Notariusz czuwa nad legalnością, ale to Ty płacisz. Kupujący powinien zwrócić uwagę na dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania, takie jak opłaty notarialne i podatki. Aktu notarialnego nie podpisuj w pośpiechu – czytaj każde zdanie.
Po trzecie: Odbiór kluczy. Przed zakupem mieszkania warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, obejmujący stan liczników wody, prądu czy gazu. To chroni Cię przed płaceniem za cudze zużycie.
Pamiętaj, bezpiecznie kupić mieszkanie to znaczy nie ufać nikomu na słowo. Weryfikuj każdy dokument, każdą ścianę i każdą obietnicę. Zwrócić szczególną uwagę należy na zapisy w umowie deweloperskiej lub akcie notarialnym, a zwłaszcza na zgodę banku na zwolnienie hipoteki.
Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania podsumowując? Lokalizacja, stan techniczny, Księga Wieczysta i koszty ukryte. Jeśli odrobisz tę pracę domową, zyskasz wymarzonego mieszkania bez zbędnego stresu. Jeśli ją zlekceważysz, rynek Cię przeżuje. Decyzja należy do Ciebie.
